Herencia de una propiedad en Miami siendo extranjero: qué pasa con tu casa y cómo dejarla en orden en 2026

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Compraste tu propiedad en Miami, la rentas, todo funciona. Pero hay una pregunta que casi ningún inversionista extranjero se hace a tiempo: ¿qué pasa con esa casa si tú faltas? La respuesta en Estados Unidos es dura: tu familia no recibe la propiedad automáticamente, y el fisco cobra antes que tus herederos. Esto es lo que ocurre y cómo se evita.

El problema 1: la sucesión judicial (probate) en Florida

Cuando un extranjero fallece siendo dueño de un inmueble en Florida, la propiedad no pasa directo a la familia: entra a un proceso judicial de sucesión en la corte del condado donde está la propiedad. Es lento (meses, a veces más de un año), costoso (honorarios de abogado y de la corte salen del patrimonio) y público. Si tus herederos viven en otro país, necesitarán abogado en Florida y documentos apostillados o traducidos. Sin planificación, la casa queda congelada mientras el proceso avanza.

El problema 2: el impuesto sucesorio federal (la trampa de los $60,000)

Este es el que más duele. Para ciudadanos y residentes de EE. UU., la exención del impuesto sucesorio federal en 2026 es de unos $15 millones por persona. Para extranjeros no residentes, la exención sobre bienes situados en EE. UU. —incluida tu propiedad en Miami— es de solo $60,000, cifra que no se ajusta por inflación desde hace décadas. Todo lo que exceda esos $60,000 se grava con tasas progresivas que llegan al 40%. Ejemplo: un extranjero que fallece siendo dueño de un apartamento de $500,000 deja un impuesto potencial de cientos de miles de dólares, que la familia debe pagar dentro de los 9 meses del fallecimiento (formulario 706-NA del IRS) antes de poder disponer del bien.

Las 3 formas de dejarlo en orden

1. Fideicomiso revocable (living trust): la forma más usada. Transfieres la propiedad al fideicomiso y al fallecer pasa a tus beneficiarios sin proceso judicial. No elimina el impuesto sucesorio por sí solo, pero resuelve la sucesión y da control total sobre quién recibe qué.

2. Comprar a través de una LLC: si la propiedad la posee una sociedad y no tú directamente, la sucesión se maneja sobre las participaciones de la sociedad según las reglas de tu país. Tiene implicaciones fiscales propias que debes evaluar con contador. Te explico las estructuras en mi guía de fideicomiso vs LLC para comprar casa en Florida siendo extranjero.

3. Titularidad conjunta con derecho de supervivencia: si compras con tu cónyuge como "joint tenants with right of survivorship", al fallecer uno el otro recibe la parte automáticamente, sin sucesión para esa porción. Simple, pero solo cubre a esa persona y no resuelve el impuesto.

Lo ideal es decidir la estructura ANTES de comprar, porque cambiar la titularidad después tiene costos y consecuencias fiscales. Si ya compraste a tu nombre, todavía estás a tiempo de ordenarlo con un abogado de planificación patrimonial en Florida.

Y si tus herederos venden después

Cuando la familia venda la propiedad heredada, aparece el otro impuesto: la retención FIRPTA sobre la venta por parte de extranjeros. Te explico cómo funciona en mi guía de qué debe saber un extranjero que vende propiedad en Estados Unidos. Planificar la herencia y planificar la venta son dos caras de la misma moneda: si estás armando tu estrategia de compra desde el extranjero, empieza por mi guía de cómo comprar una propiedad en Miami sin viajar.

Preguntas frecuentes

¿Mi familia hereda automáticamente mi propiedad en Miami si fallezco?
No. Sin planificación, la propiedad entra a un proceso judicial de sucesión en Florida, que es lento y costoso, y además puede aplicar el impuesto sucesorio federal antes de que tus herederos reciban nada.

¿Cuánto es la exención del impuesto sucesorio para extranjeros?
Solo $60,000 sobre bienes situados en EE. UU., frente a unos $15 millones para ciudadanos y residentes en 2026. El excedente se grava hasta el 40%.

¿Un fideicomiso evita el impuesto sucesorio?
Un fideicomiso revocable evita el proceso judicial de sucesión, pero no elimina por sí solo el impuesto sucesorio federal. La planificación completa combina estructura de titularidad y asesoría fiscal: consúltalo con abogado y contador.

¿Es mejor comprar la propiedad a nombre de una LLC desde el inicio?
Para muchos extranjeros sí, porque la sucesión se maneja sobre las participaciones de la sociedad. Pero tiene costos anuales e implicaciones fiscales propias: decide la estructura antes de comprar, con asesoría profesional.

Agenda tu llamada: Soy Edward Jater, Realtor® en Miami con más de 12 años ayudando a compradores locales y extranjeros: (305) 842-7162.