FIRPTA en 2026: qué debe saber un extranjero que vende propiedad en Estados Unidos

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La mayoría de los inversionistas extranjeros estudian bien cómo comprar en Miami, pero pocos planifican cómo van a vender. Y ahí es donde aparece FIRPTA: una retención de impuestos que puede sorprenderte en el cierre si no la conoces desde el día uno.

Qué es FIRPTA, en palabras simples
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal que obliga a retener un porcentaje del precio de venta cuando una persona extranjera vende un inmueble en Estados Unidos. No es un impuesto adicional: es un anticipo que el comprador retiene y envía al IRS para garantizar que el vendedor extranjero declare sus impuestos.

A quién le aplica
Le aplica a vendedores que son "personas extranjeras" según el IRS: ciudadanos no residentes, residentes extranjeros sin green card que no pasan la prueba de presencia sustancial, y en muchos casos empresas o fideicomisos controlados por extranjeros. Si eres inversionista de Colombia, México, Argentina o cualquier otro país y vendes tu propiedad en Florida, FIRPTA casi con seguridad te toca.

Cómo funciona la retención al vender
Es el comprador quien tiene la obligación de retener. Al momento del cierre, la compañía de título retiene el porcentaje del precio bruto de venta y lo remite al IRS. La retención se calcula sobre el precio total de venta, no sobre tu ganancia. Por eso duele: aunque tu ganancia real sea pequeña, la retención se aplica sobre el monto completo.

En términos generales, la retención ronda alrededor del 15% del precio de venta, aunque puede variar según el monto de la transacción y las circunstancias del caso. Por ejemplo, cuando el comprador va a usar la propiedad como su residencia y el precio está por debajo de cierto umbral, la retención puede ser menor o incluso no aplicar.

Cómo recuperas lo retenido (o lo ajustas)
Lo retenido no se pierde: funciona como un pago anticipado de tu impuesto real. Después de la venta, presentas tu declaración de impuestos en EE. UU. (generalmente con tu número ITIN), calculas el impuesto que realmente debes sobre tu ganancia, y el IRS te devuelve la diferencia si te retuvieron de más.

También existe la opción de solicitar un certificado de retención antes del cierre (la forma 8288-B) para reducir o eliminar la retención cuando puedes demostrar que tu impuesto real será menor. Este trámite toma semanas, así que hay que iniciarlo con tiempo, no la semana del cierre.

Casos donde no aplica o aplica distinto
Hay excepciones importantes. Si el vendedor certifica por escrito que no es extranjero (affidavit de no extranjería), no hay retención. Si el comprador adquiere la propiedad como su residencia personal y el precio está por debajo del umbral establecido, la retención puede reducirse o eliminarse. Y las reglas cambian si vendes a través de una corporación estadounidense o ciertas estructuras. Cada caso tiene matices, por eso la planificación importa.

Por qué debes saberlo ANTES de comprar
Porque FIRPTA cambia tus números de salida. Un inversionista inteligente calcula: precio de compra, costos de mantener, impuestos anuales... y retención al vender. Si no lo incluyes en tu análisis, tu retorno real puede ser menor de lo que proyectaste.

Además, la estructura con la que compras (a título personal, con LLC o con fideicomiso) afecta cómo te trata FIRPTA al vender. Decidir la estructura sin considerar la salida es planear solo la mitad de la inversión.

Aclaración importante: no soy contador ni abogado. Esta guía es informativa y las reglas pueden cambiar; antes de vender, consulta con un profesional de impuestos con experiencia en inversionistas extranjeros.

Preguntas frecuentes

¿FIRPTA aplica si compré la propiedad con una LLC?
Depende de cómo esté estructurada la LLC y quiénes sean sus dueños. Muchas LLC de un solo miembro con dueño extranjero se tratan como el dueño para efectos de FIRPTA. Consúltalo con tu contador antes de vender.

¿Cuánto me van a retener exactamente?
En términos generales ronda alrededor del 15% del precio de venta, pero puede variar según el precio y las circunstancias. Tu contador puede calcular tu caso específico y, si aplica, solicitar la reducción antes del cierre.

¿Puedo evitar la retención por completo?
En algunos casos sí: con el affidavit de no extranjería (si no eres extranjero), con la excepción de residencia del comprador bajo ciertos umbrales, o con un certificado de retención aprobado. Ninguna es automática: todas requieren documentación.

¿Necesito un ITIN para vender?
Sí, en la práctica lo necesitas para presentar tu declaración y recuperar lo retenido. Si aún no tienes ITIN, tramítalo con tiempo porque el proceso toma varias semanas.

¿Empezamos? Soy Edward Jater, Realtor® en Miami con más de 12 años ayudando a compradores locales y extranjeros. Agenda tu llamada: (305) 842-7162.